MITŐL FÜGG, HOGY MENNYI LAKÁSHITELT KAPHATSZ?

MITŐL FÜGG, HOGY MENNYI LAKÁSHITELT KAPHATSZ?

Az egyik legfontosabb kérdés hiteligényléskor, hogy mekkora összegre vagy jogosult, hiszen ettől függ, képes leszel-e megvalósítani a célodat. Ezért érdemes először mindig azt megvizsgálnod, hogy mennyi lakáshitelre lennél jogosult, illetve ez elégséges-e a kitűzött cél eléréséhez.

Tudnod kell, hogy az egyes bankok bírálata, hitelminősítése jelentősen eltérhet egymástól. Elképzelhető, hogy az egyik bankban megkapjuk a kért hitelösszeget, míg a másik pénzintézet csak kevesebb pénzt folyósítana számunkra.

Azok a szempontok, amelyeket a bankok figyelembe vesznek a maximális hitelösszeg meghatározása során:

  1. Lényeges már az is, hogy milyen célra igényled a kölcsönt. A pénzintézetek hitelminősítése, a kölcsön kamata ugyanis ez alapján is eltérhet.
  2. Nagyon fontos, hogy mennyi jövedelemmel rendelkezel. Hiszen a fizetésedből, bevételeidből ki kell tudnod fizetni a lakáshitel törlesztőrészletét.
  3. Meg kell találni a legkedvezőbb, legolcsóbb konstrukciót, hiszen minél alacsonyabb a kamata egy lakáshitelnek, annál kedvezőbb lesz a kölcsön törlesztőrészlete is.
  4. Az is lényeges, hogy milyen más hiteleid vannak, hiszen a fizetésedből nem csak az új hitelt szükséges törlesztened, hanem korábbi, meglévő kölcsöneid részleteit is rendezned kell.
  5. Kiemelten fontos a kamatperiódus – az az időszak, amelyen belül a bank a kamatot nem változtathatja meg egyoldalúan -, ugyanis a hosszabb kamatperiódusok esetében a bankok nagyobb mértékben engedik megterhelni a jövedelmed.
  6. A megfelelő futamidőt – az az időszak, amelye alatt a lakáshitelt a banknak visszafizetnéd – is ki kell választanod. Minél hosszabb a kölcsön futamideje, annál alacsonyabb a havi fizetési kötelezettség.
  7. Nem csak a jövedelmednek kell elbírnia a lakáshiteled törlesztőrészleteit, a fedezetül felajánlott ingatlan értékének is megfelelőnek kell lennie.

1. Milyen célra igényelhető lakáshitel?

A felvehető összeg nagyságát is befolyásolhatja az, hogy mire szeretnéd a kapott összeget fordítani. Az egyes bankok másképp kezelhetik a lakáscélú (lakásvásárlás, építés, bővítés, korszerűsítés és felújítás) és az egyéb célra kért ( hitelkiváltás, szabad felhasználás) kölcsönöket. Eltérő lehet a lakáshitel kamata, a fedezet alapján adható maximális összeg is. Mindezek alapján a célunk és az ennek megfelelően kiválasztott hitelkonstrukció döntően befolyásolhatja a maximálisan felvehető kölcsön összegét.

Különböző célokra igényelhető lakáshitel (más néven jelzáloghitel):

  • lakásvásárlásra (akár használt, akár új építésű ház, lakás megvételére)
  • építésre
  • felújításra
  • korszerűsítésre
  • bővítésre
  • hitelkiváltásra (azaz meglévő hiteled lecserélésére)
  • szabad célra

2. Mennyi és milyen jövedelemmel rendelkezel?

Természetesen egy lakáshitel igénylésénél kiemelten fontos, hogy mennyi a jövedelmed. A hitelbírálat során azonban a bank csak az általa elfogadható és igazolható jövedelmet veszi figyelembe. Fontos szempont az is, hogy fizetésed honnan származik. A pénzintézetek ugyanis másképp kezelik például az alkalmazotti és vállalkozói béreket.

Egy bank jellemzően három kategóriába sorolhatja be a fizetésed:

Önállóan elfogadhat az a jövedelem, amelyet a bank – meghatározott minimális összeg és az elvárt munkaviszony hossza esetén – elfogad minden további feltétel nélkül. Ilyen jövedelem lehet

  • a munkaviszonyból,
  • egyéni vállalkozásból származó jövedelem,
  • az öregségi nyugdíj,
  • a KATA-s adózású vállalkozásból származó bevétel.

Az úgynevezett kiegészítő jövedelmet csak akkor veszi figyelembe a bank, ha van valamilyen önállóan elfogadható bevételed is emellett. Ilyen lehet például

  • a GYES,
  • a GYED,
  • a CSED és
  • a családi pótlék.

Nem elfogadható jövedelembe azok a bevétel típusok kerülnek, melyet a bankok egyáltalán nem fogadnak el igazolt jövedelemként. Ilyen tipikusan a közmunkából származó bevétel.

Mekkora jövedelemmel vehető fel lakáshitel?

Az egyes bankok csak akkor nyújtanak hitelt számodra, ha igazolt jövedelmed elér egy meghatározott összeget, amely jellemzően a mindenkori minimálbér szokott lenni. A minimálisan elvárt jövedelem azonban függhet a hitelcéltól, a bevétel típusától – önálló vagy kiegészítő jövedelemről beszélünk – és attól is, hogy adós vagy adóstárs igazolja-e. Sőt, az egyes bankok gyakorlata is eltérhet egymástól, így a bank kiválasztásánál ezt is érdemes figyelembe venni.

Milyen hosszú munkaviszonyt vár el tőled a bank lakáshitel igénylésekor?

Ez függ a jövedelem típusától, de az egyes bankok gyakorlata is jelentősen eltérhet:

Határozatlan idejű alkalmazotti munkaviszony esetén: jellemzően 3-6 hónapos munkaviszonyt várnak el a pénzintézetek. Emellett feltétel, hogy kizárólag a próbaidőt követően igényelheted meg lakáshitelt.

Határozott idejű munkaviszony esetén szigorúbb az elvárás. Itt jellemzően hosszabb munkaviszonyt várnak el az egyes pénzintézetek – akár az egy évet is meghaladhatja -, emellett lehetnek a határozott idő hosszára és az abból hátralévő minimális idő nagyságára vonatkozóan is elvárások. Sőt, egyes bankok még nyilatkozatot is kérnek a munkáltatótól arról, hogy szeretne továbbra is foglalkoztatni téged.

Külföldi munkaviszony: jellemzően nagyobb – akár több százezer forint is lehet – a minimálisan elvárt jövedelem nagysága. Emellett a munkaviszony hosszával kapcsolatban is szigorúbbak az elvárások. Az sem mindegy melyik országban dolgozol. A pénzintézet könnyebben ad lakáshitelt neked, ha egy EU-s országból származik a fizetésed, mint ha egy egzotikus országban dolgozol. Mivel a bankok elvárásai jelentősen eltérhetnek, ezért mindenképpen érdemes a Bankmonitor szakértőihez fordulni, amennyiben külföldről származó jövedelemmel szeretnél igényelni lakáshitelt.

Ha vállalkozásból származik a jövedelmed: a bankok általában legalább 12 hónapos vállalkozói múltat várnak el, emellett elvárás lehet az is, hogy a cég rendelkezzen legalább egy teljes lezárt üzleti évvel. Így egy 2020. januárban alapított cégből származó jövedelem sok esetben csak 2022 májusában lesz elfogadható.

Öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj: nincs elvárás a nyugdíjas státusz hosszára vonatkozóan, így – az ellátás minimális összegén kívül – a pénzintézetek más feltételt nem szoktak támasztani az öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj elfogadásához.

Miután a bank meghatározta, hogy mennyi az elfogadható jövedelmed, megnézi azt is, hogy a kért hitel havi törlesztőrészletét elbírja-e a fizetésed. Az elfogadható jövedelem nagyságát az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályozza, ám az egyes bankok ettől szigorúbban is eljárhatnak.

3. Mennyibe kerül a lakáshitel?

A lakáshitelek kamata eltérő az különböző hitelcélok és kamatperiódusok esetében is. Ugyanakkor ez bankonként is jelentősen különbözhet. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakásvásárlási hitelnél a legolcsóbb és legdrágább ajánlat kamata között akár 3-4 százalékpont is lehet, emiatt a havi törlesztőrészletek akár 20-22 ezer forinttal is eltérhetnek. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy mekkora havi kiadást kell elbírnia a jövedelmednek, vagyis ezen is múlhat a hitelképességed. Éppen ezért mindig a saját élethelyzetednek leginkább megfelelő, legolcsóbb lakáshitelt válaszd.

4. Milyen meglévő kölcsönöd, hitelkereted van?

A jövedelmedből nem csak az új lakáshiteled törlesztőrészletét, hanem meglévő személyi kölcsönöd, áruhiteled, autóhiteledhitelkártyád, folyószámlahiteled is fizetned kell. Emiatt a maximális hitelösszeg meghatározása során figyelembe veszi a bank a meglévő kölcsöneid törlesztőrészleteit is.

Fontos, hogy a számítás során figyelembe veszik a hitelkereteid – hitelkártya, folyószámlahitel – összegét is. Ezeknek nincs klasszikus értelemben vett törlesztőrészlete, éppen ezért a pénzintézet a teljes hitelkeret 5%-át tekinti havi kötelezettségnek. Ráadásul nem számít az, hogy a keretből mennyit költöttél az adott hónapban, a bank mindig a teljes hitelkerettel fog számolni. Ez jogszabályi előírás, ettől egyetlen hitelintézet sem térhet el.

Ha az új lakáshitelből valamely meglévő hiteled szeretnéd kifizetni – hitelkiváltási célra igényled a jelzáloghitelt -, akkor a hiteligénylést követően kifizetett tartozásod havi törlesztőrészletével a banknak nem kell számolnia a jövedelmed terhelhetőségének megállapítása során.

5. Milyen kamatperiódusú a felvenni kívánt lakáshitel?

Kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a hitelintézet egyoldalúan nem módosíthatja a lakáshiteled kamatát. Egy jelzáloghitel kamata megváltozhat akár éven belül is – ezeket nevezzük változó kamatozású kölcsönöknek – de igényelheted a kölcsönt 3, 5, 10, 15, 20 éves kamatperiódussal is. Sőt kérheted a kölcsönt fix kamattal is, ebben az esetben a lakáshiteled kamata a futamidő végéig nem változhat meg.

Egy hosszabb kamatperiódussal csökken a hiteled kamatváltozásának kockázata. Ennek a biztonságnak ugyanakkor ára van: minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább egy lakáshitel, vagyis annál magasabb a kölcsön kamata. A nagyobb kamat pedig természetesen a törlesztőrészletre is hatással lehet, melyet a jövedelmednek el kell bírnia.

Mégis kedvezően hat a kamatperiódus hosszának növelése a maximálisan igényelhető összegre. Ennek oka, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben a jövedelem terhelhetőségének meghatározásakor ( JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató ) figyelembe veszik a kamatperiódus hosszát is. Ha az igazolt jövedelem összege kevesebb, mint 500 ezer forint, akkor a jogszabály alapján egy legalább 10 évre rögzített kamatozású lakáshitelnél a fizetésed maximum 50%-a lehet a hiteled törlesztőrészlete. Ebbe a kategóriába sorolható a futamidő végéig fix kamatozású lakáshitel is. Ha a kölcsön kamata 10 éven belül megváltozhat, de a kamatperiódus hossza legalább 5 év, akkor a fizetés 35%-át teheti ki a hitelek törlesztőrészlete. Ha pedig a kölcsön kamata 5 éven belül megváltozhat, akkor a keresetednek maximum 25%-a lehet a havi törlesztőrészlet.

JTM korlát 2019. július 1. előtt és után
havi nettó jövedelem kamatperiódus hossza
2019. július 1. előtt 2019. július 1. után kevesebb, mint 5 év legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év legalább 10 év
jelzáloghitelnél 400 000 Ft alatt 500 000 Ft alatt 25% 35% 50%
min. 400 000 Ft min. 500 000 Ft 30% 40% 60%
személyi kölcsönnél 400 000 Ft alatt 500 000 Ft alatt 50%
min. 400 000 Ft min. 500 000 Ft 60%

A tényleges banki gyakorlat ennél azonban szigorúbb. Ha nem éri el a jövedelmed az 500 ezer forintot, akkor jellemzően a fizetésed 30-50%-a lehet legfeljebb a törlesztőrészlet egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél.

6. Milyen futamidőre igényled a lakáshitelt?

Ha rövidebb idő alatt fizeted vissza lakáshiteled, akkor magasabb lenne a törlesztőrészleted . Ez természetesen igaz akkor is, ha ugyanakkora a hitelösszeg és a kölcsön kamata, hiszen rövidebb futamidő alatt, kevesebb részletben kellene visszafizetni ugyanazt az összeget. Az emelkedő törlesztőrészlet pedig csökkentheti a maximálisan felvehető hitelösszeget.

Ez alapján úgy tűnhet, hogy érdemes minél hosszabb futamidőre igényelni lakáshitelt. A helyzet azonban korántsem ilyen egyszerű. Minél hosszabb a futamidő, annál tovább használod a bank pénzét, éppen ezért a teljes visszafizetendő összeg is egyre több lenne.

Meg kell találnod azt az ideális futamidőt, amelynél megkaphatod a kért hitelösszeget, a havi törlesztőrészlet még bevállalható és a teljes visszafizetendő összeg sem túl magas. Ebben segítségedre lehet a Bankmonitor szakértői csapata.

7. Mekkora hitelösszeget bír el a fedezetként felajánlott ingatan (lakás, ház)?

Nem elég csupán az, ha a jövedelmedből ki tudod fizetni a lakáshitel törlesztőrészletét. A fedezetként felajánlott lakásnak, családi háznak is el kell bírnia a kölcsön összegét. Vagyis a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan értékének egy meghatározott százalékát.

Az ingatlan értékét a bank független értékbecslő segítségével határozza meg, aki személyesen felméri a ház, lakás állapotát. A jogszabály alapján a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezet forgalmi értéknek a 80 százalékát. Ettől azonban a bankok jellemzően szigorúbb irányba eltérnek: a lakáshitel összege általában a lakásod értékének 65-70%-a lehet csak.

Ez azt jelenti, hogy ha egy 20 millió forint értékű lakást ajánlasz fel fedezetként, akkor maximum 13-14 millió forint jelzáloghitelt kaphatsz. Feltéve, hogy a kölcsön törlesztőrészletét a jövedelmed is elbírja.

Miért előnyös számodra a Bankmonitor „Mennyi Lakáshitelt Kaphatok” kalkulátora?

Nagyon sok tényezőtől függ, hogy mennyi lakáshitelre lehetsz jogosult. Márpedig ahhoz mindenképpen tudnod kell a hitelösszeget, hogy eldöntsd a célod – legyen az lakáscél, vagy bármi más – reálisan megvalósítható-e.

Ebben lehet segítségedre a Bankmonitor „Mennyi Lakáshitelt Kaphatok?” kalkulátora, ami megmutatja számodra, hogy különböző kamatperiódusok és futamidő mellett mennyi kölcsönre lennél jogosult. Ehhez szükséges természetesen jövedelmed pontos, részletes megadása is.

A kalkulátor 12 bank ajánlatának összehasonlítása alapján mutatja meg a legkedvezőbb lehetőségeket:

  • Budapest Bank
  • CIB Bank
  • ERSTE Bank
  • Gránit Bank
  • K&H Bank
  • Magnet Bank
  • MKB Bank
  • OTP Bank
  • Raiffeisen Bank
  • Sopron Bank
  • Takarékbank
  • UniCredit Bank

Ha lakáscélra fordítanád jelzáloghiteled, akkor fontos szempont az is, mekkora értékű házat vásárolhatnál, építhetnél és ehhez mennyi saját megtakarításra – önerőre – lenne szükséged. A kalkulátor ezt is megmutatja számodra.

Forrás: https://bankmonitor.hu

TOVÁBBI CIKKEINK